Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est le document de référence qui fixe les règles d'urbanisme applicables sur le territoire d'une commune. Il succède depuis 2000 à l'ancien Plan d'Occupation des Sols (POS).
Concrètement, le PLU définit pour chaque parcelle :
la zone dont elle relève (U, AU, A ou N) ;
les constructions autorisées ou interdites ;
les hauteurs maximales, reculs par rapport aux limites, emprise au sol ;
les obligations en matière de stationnement, espaces verts, aspect extérieur ;
les servitudes particulières (ABF, risques naturels, etc.).
Avant tout projet de travaux (extension, piscine, abri, ravalement, clôture…), la consultation du PLU est indispensable pour vérifier la faisabilité et préparer un dossier conforme.
Différence entre PLU et PLUi
Le PLUi (PLU intercommunal) est élaboré à l'échelle d'une communauté de communes ou d'agglomération, et non d'une seule commune. Depuis la loi ALUR de 2014, le PLUi tend à devenir la norme pour mutualiser les politiques d'urbanisme entre communes voisines.
Dans la pratique, les règles applicables à votre parcelle sont identiques : seule l'échelle de gouvernance change. Le PLUi est souvent plus cohérent que des PLU communaux disparates.
Carte communale : un document simplifié
La carte communale est une alternative simplifiée au PLU, adaptée aux petites communes qui n'ont pas les moyens d'élaborer un document complet. Elle se contente de délimiter les zones constructibles et non constructibles, sans fixer de règles détaillées de hauteur ou d'aspect.
Dans les zones constructibles, c'est le Règlement National d'Urbanisme qui s'applique par défaut.
Le RNU : régime par défaut
Le Règlement National d'Urbanisme (RNU) s'applique quand la commune n'a ni PLU, ni carte communale. C'est le régime de base du Code de l'urbanisme, qui pose deux principes forts :
Constructibilité limitée : en dehors des parties urbanisées de la commune, la construction est interdite par défaut (principe de constructibilité limitée).
Règles nationales : reculs minimum, hauteurs, raccordements aux réseaux sont fixés par le Code de l'urbanisme et non par la commune.
Comment lire les zones (U, AU, A, N) ?
Les PLU découpent le territoire en 4 grandes familles de zones :
Zone U (urbaine) — déjà construite ou desservie par les réseaux. C'est là que la majorité des projets sont possibles, sous réserve de respecter le règlement.
Zone AU (à urbaniser) — destinée à être urbanisée. Les conditions d'ouverture à la construction y sont précisées par le règlement (souvent : raccordement aux réseaux, opération d'ensemble).
Zone A (agricole) — protégée pour l'activité agricole. Seules les constructions nécessaires à l'exploitation y sont autorisées.
Zone N (naturelle) — protégée pour son intérêt environnemental, paysager ou forestier. Constructibilité très restreinte.
Chaque zone est souvent subdivisée (Ua, Ub, Uc, Nh, Nl…) avec des règles spécifiques. Le diagnostic PLUmalin identifie automatiquement votre sous-zone.
Quand consulter le PLU avant des travaux ?
Avant tout projet, même mineur. Une déclaration préalable (DP) est généralement requise dès qu'une construction modifie l'aspect extérieur, crée de la surface ou modifie l'usage d'un bâtiment. Les seuils principaux :
Surface créée entre 5 et 20 m² : déclaration préalable
Surface créée > 20 m² (ou > 40 m² en zone U avec PLU) : permis de construire
Clôture, ravalement, piscine ≤ 100 m² hors couverture : DP
Maison individuelle neuve : permis de construire
Le diagnostic PLUmalin précise pour votre projet précis le type d'autorisation à déposer et le délai d'instruction estimé.